瑕疵担保責任とは？引き渡し後のトラブルを避ける対処法とは
瑕疵担保責任とは、売買契約で引き渡された物件に欠陥があった場合に、売主が負う責任です。2020年4月1日の民法改正で、「契約不適合責任」に名称変更されました。
例えば中古住宅を購入して欠陥が見つかった場合、売主か施工会社は無償で補修する責任があります。実際の事例として、給水管の水漏れによる床下の水たまりや、断熱材の外れがあります。
そこで重要になってくるのが、契約不適合責任（瑕疵担保責任）の確認です。売主がどの程度責任を持つのか、契約書に明記されているかを確認します。また何らかの問題が生じた際の対応方法の事前確認が大切です。
本記事では、瑕疵担保責任について詳しく解説します。
1. 瑕疵担保責任とは
瑕疵担保責任とは、売却した物件に瑕疵（欠陥や不具合等）があった場合、売主が負う責任のことです。例えば売主が把握していなかった瑕疵が見つかった場合、買主は売買契約の解除や損害賠償請求が行えます。
これは2020年4月の民法改正で、「契約不適合責任」に名称が変更されました。ここでは、売主の責任範囲や買主の権利が改定されています。
2. 民法改正のポイント
2-1. 売主の責任範囲は契約書に記載のない状態全般に
以前の売主の責任範囲は、「売主が知らなかった隠れた瑕疵」でした。しかし改正後は、「契約書に記載のない状態全般」になりました。つまり契約書に記載された通りの品質を担保できていないと、売主は責任を問われます。
2-2. 買主が請求できる権利も増加
以前の買主が請求できる権利は、「損害賠償請求」と「契約解除」でした。しかし改正後は、それ以外に「追完請求」と「代金減額請求」が追加されました。この追完請求とは、物件に瑕疵があった場合に修繕や代替物の引き渡し、不足分の引き渡しを求める権利です。また代金減額請求とは、物件の瑕疵の程度に応じて、代金の減額を請求できる権利です。
2-3. 買主が行使できる期間も変更
以前権利を行使できる期間は「1年以内」でしたが、改正後は「1年以内に通知すれば時効消滅まで行使が可能」になりました。また時効については、以前は「引き渡し後10年」でしたが、改正後は「引き渡し後10年、買主が契約不適合を知ったときから5年」になりました。
3. 物理的瑕疵と対応策
物理的瑕疵とは、建物の構造体や土地そのものに物理的な不具合がある状態のことです。代表的な事例として、以下の4種類を解説します。
3-1. 建物最大の天敵である雨漏り
雨漏りは、物理的瑕疵の中でも最も頻出するトラブルの一つです。雨水は、屋根の瓦のズレや外壁のひび割れなどから侵入します。そして建物の柱や梁を腐らせ、カビの発生原因となります。「たかが雨漏り」と放置すると、修繕費用が数百万円に膨らむことも珍しくありません。内見時には、天井のシミや壁紙の浮きをチェックすることが鉄則です。
3-2. 見えない場所で進むシロアリの食害
シロアリは、「家を食べる虫」として恐れられています。特に湿気の多い床下や通し柱が被害に遭いやすく、「気づいた時には構造材がスカスカになっていた」という事例もあります。シロアリの被害がある家は耐震性能が著しく低下し、地震時に倒壊するリスクが飛躍的に高まります。売買時には、過去の防蟻処理の履歴を確認することが重要です。
3-3. 健康被害を招く床の傾き
床の傾きを示す「ビー玉を置いたら転がった」という話は有名です。この床の傾きは、単なる施工精度の問題だけではありません。一般的に1メートルにつき6ミリ以上の傾きがあると、三半規管に影響を及ぼし、めまいや吐き気などの健康被害が生じると言われています。床の傾きは、その下の構造材に不具合があるか、次に説明する「地盤」に問題がある可能性が高いのです。
3-4. 土地そのものの欠陥である地盤沈下
建物自体に問題がなくても、土台となる土地が沈んでしまうのが地盤沈下です。特にかつて田んぼや沼地だった場所を埋め立てた土地や、盛土（もりど）が不十分な傾斜地などで発生しやすくなります。建物が不均一に沈む「不同沈下」が起きると、家全体が歪みます。その結果、ドアが開かなくなったり、基礎に大きな亀裂が入ったりします。地盤沈下の修正工事は、家をジャッキアップする必要があるため、極めて高額な費用がかかります。
3-5. トラブルを防ぐための3つの対応策
まずホームインスペクション（建物状況調査）の活用があります。これはプロの診断士に、屋根裏から床下までチェックしてもらうサービスです。数万円〜十数万円の費用はかかりますが、数千万円の買い物における「安心料」と考えれば安いものです。
次に地盤調査報告書の確認があります。これは、土地を購入する場合や中古住宅を買う場合に、過去の地盤調査データを確認するものです。例えば、近隣の地盤データを知るだけでも、地盤沈下のリスクを予測することができます。
そして最後は、告知事項の徹底確認です。売主には「知っている欠陥を告知する義務」があります。物件状況等報告書（付帯設備表）を隅々まで読み、少しでも気になる点（過去の修繕履歴など）があれば、しつこいと思われるくらい質問しましょう。
4. 心理的瑕疵と対応策
不動産物件を探していると、相場よりも明らかに安い物件に出会うことがあります。最初は掘り出し物かと嬉しく思います。しかし物件情報の備考欄には「告知事項あり」の文字。これが、いわゆる「心理的瑕疵」がある物件です。通称「事故物件」といわれ、ここではそれについて解説します。
4-1. 殺人や自殺
心理的瑕疵の中で最も重いのが、殺人や自殺です。これらは、国土交通省のガイドラインで告知対象とされています。また周辺住民の記憶にも残りやすいため、物件価格や家賃に大きな影響を与えます。特に殺人事件が発生した物件は、数十年経過しても「あの場所で事件があった」と語り継がれることも少なくありません。
4-2. 孤独死
近年、高齢化社会に伴い急増しているのが孤独死です。実は単なる「老衰」や「病死」などの自然死は、原則として告知義務はありません。しかし発見が遅れたことで、遺体の腐敗が進んだ場合は異なります。特殊清掃（消臭や除菌）が必要になった場合、心理的瑕疵として扱われる可能性が高まります。
4-3. 焼死者が出た火災
建物内での火災により亡くなった方が出た場合も、心理的瑕疵に該当します。仮に建物を一度解体して更地にし新しく家を建て直したとしても、過去に「火事で人が亡くなった場所」であるという事実は消えません。そのため、多くの場合土地の売買時に告知が必要になります。
4-4. 周辺環境における事件や事故
物件の「中」だけでなく、隣接する場所での事件や、近隣に反社会的勢力の事務所がある場合も、心理的瑕疵に含まれることがあります。
4-5. 国土交通省による判断基準と告知義務
かつて心理的瑕疵の告知義務には、明確なルールはありませんでした。「どこまで話すべきか」は、不動産業者の判断に委ねられていたのです。しかし2021年10月に国土交通省が「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定したことで、一定の判断基準が示されました。
4-5-1. 告知が必要なケース
殺人や自殺、事故死（火災など）が発生した場合、告知が必要です。また自然死や不慮の事故（転倒や誤嚥など）であっても、発見が遅れ、特殊清掃が行われた場合も告知が必要になります。
4-5-2. 原則、告知が不要なケース
自然死（老衰、病死など）や、日常生活の中での不慮の死は告知は不要です。また賃貸物件において、事件・事故の発生から概ね3年が経過した後は、告知は必要ありません。
2-2-6. 事故物件に住みたくない方の対策方法
「事故物件に住んでから後悔したくない」という方は、一定数います。その場合、まず「大島てる」等のサイトを事前にチェックしてみましょう。過去の事故履歴を知る参考になります。また住む前に、物件の近隣住民の方への聞き込みも効果的です。不動産業者が把握していない情報を得られる可能性があります。
5. 法律的瑕疵と対応策
雨漏りなどの物理的な欠陥や、事故物件などの心理的な欠陥はイメージしやすいものです。しかし法律的瑕疵は、目視できません。そのため、これを知らずに取引物件を購入してしまうと、「将来家が建て替えられない」「希望の広さの建物が建てられない」といった致命的な事態に陥る可能性があります。具体的な事例を解説します。
5-1. 接道義務違反による再建築不可
建築基準法では、「建物の敷地は幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならない」というルールがあります。古い物件の中には、この基準を満たしていないものがあり、一度取り壊すと二度と新しい家が建てられません。
5-2. 建ぺい率・容積率のオーバー
建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合です。また容積率とは、敷地面積に対する延床面積の割合です。これらを超過して建てられた「既存不適格物件」や「違反建築物」は、住宅ローンの審査が通りにくく、売却時に価格が大きく下落するリスクがあります。
5-3. 都市計画道路の予定地
将来的に道路を作る計画がある場所に立っている物件です。 いざ道路工事が始まると、立ち退きを迫られる可能性があります。また建築制限により、「2階建てまでしか建てられない」「木造しかダメ」といった制約を受けることが一般的です。
5-4. 土砂災害警戒区域や市街化調整区域
法令によって、建築そのものが厳しく制限されている区域です。 例えば「市街化調整区域」は、原則として建物を建ててはいけないエリアです。そのため特別な許可がない限り、増改築もままなりません。
5-5. 法律的瑕疵のリスクとは
法律的瑕疵が発覚すると、買主に発生する被害とはどのようなものがあるのでしょうか。まず「住宅ローンが組めない」という実害があります。銀行は担保価値を厳しく審査します。そして法令に違反している物件には、融資を下ろさないケースがほとんどです。
また「売却価格の暴落」のあり得ます。建て替えができない土地を欲しがる人は少なく、市場価格の半額以下になることも珍しくありません
6. 環境的瑕疵と対応策
「日当たりが良いと聞いたのに、目の前にビルが建った」「近くの施設から耐えがたい臭いがする」……。物件に欠陥がなくても、外的な要因によって住み心地が著しく損なわれる状態を、不動産用語「環境的瑕疵」と呼びます。ここでは、具体的事例を解説します。
6-1. 騒音と異臭
騒音には、近隣にある工場の稼働音や深夜まで営業する飲食店の喧騒、線路沿いや幹線道路の通行音などが該当します。また異臭には、下水処理場や養豚場、養鶏場、化学工場などから漂う臭いなどがあります。
6-2. ごみ焼却場や廃棄物処理施設などの存在
これは、物件の近くに心理的に避けたい、あるいは実害があると思われる施設がある場合です。具体的には、ごみ焼却場や廃棄物処理施設、火葬場や墓地、刑務所や更生保護施設、暴力団事務所などがあります。特にごみ焼却場や廃棄物処理施設は、トラックの出入りによる交通量の増加や、煙・粉塵のリスクから、資産価値に直接影響を与えるケースが目立ちます。
6-3. 快適さを左右する日照と眺望
都市部で特に多いのが、光と視界に関するトラブルです。例えば多いのが、日照の問題です。隣地に高い建物が建ち、部屋に太陽光が入らなくなることがあります。また日照は、冬場の寒さや洗濯物の乾きにくさだけでなく、ビタミンD不足など住人の健康に影響を及ぼすこともあります。
そして、眺望もよくある問題です。「オーシャンビュー」や「富士山が見える」といった付加価値を期待して購入したにもかかわらず、直後にマンションが建って視界が遮られるケースです。
7. まとめ
不動産売買を検討する際、必ず耳にするのが「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」という言葉です。しかし実はこの用語は、2020年の民法改正によって「契約不適合責任」へと名称と内容が刷新されました。
その中身は、買主の権利が強化され、売主の責任がより明確になるなど大きな変化がありました。
また本記事で解説したように、不動産取引において、契約不適合とみなされる要因は大きく分けて4つあります。この「物理的瑕疵」「心理的瑕疵」「法律的瑕疵」「環境的瑕疵」は十分認識しておく必要があります。
そして買主が契約内容と異なる物件を掴んでしまった場合、「追完請求」「代金減額請求」「契約解除」「損害賠償」の4つの権利を行使できます。
契約前にプロのインスペクションや徹底的な重要事項説明の確認を行い、納得のいく取引を目指しましょう。
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