空き地活用8選！それぞれのメリットとデメリット、活用事例も解説！

「相続した空き地の活用方法を知りたい」「雑草や不法投棄による近隣クレームが心配…」。空き地を所有する不動産オーナーには、様々な悩みがあります。

空き地の有効活用には、面積の確定と税制の把握、活用手法、良き相談相手が必要です。

例えば空き地の固定資産税には、住宅特例が使えません。そのため、住宅地の3倍から6倍程度に高くなる可能性があります。このように空き地の固定資産税の高さが理由で、売却したり、駐車場やコインパーキングへ活用をする方が多いのです。

そこで本記事では、空き地を所有する土地オーナー向けにポイントまとめました。活用方法については、どんなメリットやデメリットがあるのかを解説しています。空き地活用の種類と長所短所をすぐ把握されたいオーナーにご活用頂ければ幸いです。

1. 初心者必見！空き地活用の基本

1-1. 空き地の定義とは

よく耳にする空き地とは、実際にはどのように定義されるのでしょうか。空き地とは、建物が建っていない土地や、利用目的が定まらず放置されている土地を指します。例えば東京の住宅街でも、相続後に使われず雑草が生い茂る空き地を目にすることがあります。雑草対策が不十分だと害虫の発生や景観の悪化につながり、近隣住民から苦情が寄せられるケースも少なくありません。また土地を所有している限り固定資産税は発生するため、何もせずに放置しておくことは所有者にとって大きな負担となります。

空き地にはいくつかの種類があります。例えば更地のままの土地、以前建物があり解体後に残された土地
、そして空き家が取り壊されず残っている土地も空き地に含まれる場合があります。狸小路のような商店街エリアでは、空き地や空き店舗が地域活性化の課題になります。また地方では、空き家バンクを通じて賃貸や売買に結びつける取り組みが進められています。

1-2. 空き地は資産形成につなげる有効な手段

空き地の活用の目的は、大きく分けて「収益化」と「土地の維持管理」の2種類があります。特に東京のような都市部では土地の価値が高く、不動産投資として空き地を有効に使うことは非常に有利な選択肢です。

また空き地活用は、固定資産税の負担を軽減できる点も見逃せません。まずは副業感覚で始めて、最終的には不労所得に近い形で土地を活かせる可能性があります。つまり、土地を守り、将来の資産形成につなげる有効な手段なのです。

1-3. 空き地活用における注意点

空き地の活用では、手法ごとの収益性やリスクだけでなく、税制や権利関係などがあります。ここに一覧にしてまとめましたので、参考にして頂ければ幸いです。

2. 空き地は固定資産税が住宅地の3倍から6倍というリスク

2-1. 住宅用地特例という軽減措置とは

空き地で一番負担が大きいのは、固定資産税の額です。一方住宅が建っている土地には、住宅用地特例という軽減措置が適用されます。

＜住宅用地特例による税負担軽減＞
・ 200㎡以下の土地（小規模住宅用地）→評価額を6分の1に圧縮できる
・ 200㎡以上の土地（一般住宅用地）→評価額を3分の1に圧縮できる

つまり、住宅を建てて人が住んでいるというだけで、土地の固定資産税額の計算基礎が大幅に圧縮されるのです。

2-2. 空き地には評価額に対し1.4%の税率がかかる

相続や転勤、あるいは「いつか使うかもしれない」という理由で、放置されている空き地は少なくありません。しかし更地のまま放置されている空き地には、住宅用地特例は一切適用されません。

そのため空き地を所有し続けているだけで、毎年の固定資産税がじわじわと重くのしかかってきます。結果として空き地への固定資産税は、評価額に対して1.4%の税率がかかります。

3. 0.3%を上限とする都市計画税について

3-1. 固定資産税とセットでかかるもう一つの税金

空き地を所有していると、固定資産税の納税通知書に都市計画税という項目が併記されていることに気づく方は多いはずです。この二つは別の税金ですが、同じ通知書でまとめて請求されます。そのため、混同されがちです。

都市計画税は、市街化区域だけにかかる目的税です。この目的税とは、使い道があらかじめ特定の事業に限定されている税金のことを指します。都市計画税の税率は、地方税法上0.3%を上限とする制限税率として定められています。

固定資産税は、どの地域の資産にも一律にかかります。一方都市計画税は、道路や下水道などの都市計画事業や土地区画整理事業の費用に充てる目的で徴収されます。

3-2. 指定を受けていない地域には課税されない

都市計画税は、市街化調整区域や、都市計画区域の指定を受けていない地域には、原則として課税されません。ただし対象地域の場合は、固定資産税と都市計画税を合算して把握する必要があります。

例えば空き地の場合は軽減措置が一切効かないため、合算税率は最大で1.7%(1.4%+0.3%)近くに達することもあります。都市部の土地を保有・相続する場合、固定資産税だけではなく、この都市計画税を含めた総負担で試算することが、正確な資産管理につながります。

4.7種類の空き地活用法

ここでは、空き地の活用方法について、具体的手法を解説していきます。

4-1. 更地での売却

手間と費用がかからず、現金化できるのが空き地の売却（更地での売却）です。境界線は隣地立会いのもとで確定しましょう。売却することで現金化できるだけでなく、毎年の固定資産税や対象の場合の都市計画税の負担がなくなります。
また、草刈りや空き缶などのゴミ処理の管理の手間もなくなります。そして売却料金を一括で得られることで、他の資産運用や老後資金に回すことができます。

4-2. 駐車場に転用する

空き地活用の中で、最も手軽で初期費用が少なく、安定収入を得られるのが駐車場です。しかも、安定的な収入が得られるというメリットがあります。また月極駐車場の場合、契約書に「1か月前予告で解約可」と記載すれば、1か月前の通知で解約して止めることができます。
駐車場経営で最も重要なのは、立地と収支計画です。具体的には周辺の交通量やモールや球場などの施設状況、競合駐車場の料金と稼働状況を把握する必要があります。

4-3. コインパーキングに転用する

初期投資が少なく、高収益が見込めるのがコインパーキングです。具体的には、土地を駐車場運営会社に貸し出すことで、毎月固定の賃料収入を得ることができます。しかも、最小で車1台分のスペースから始めることができます。
経営形態は、2種類あります。土地オーナーがアスファルト塗装して貸し出す施設貸しと、アスファルト塗装せずに貸し出す土地貸しです。需要が高い立地は、商業施設やオフィスビル、駅、病院、役所周辺エリアです。

4-4. 自動販売機を設置する

自動販売機は、フルオペレーションの場合、場所と電源さえあれば設置ができます。基本的に設置費用は0円で、設置後の電気代だけかかります。設置場所の近くにコンセントがない場合、電気工事で専用回路を引く必要があります。この電気工事費の相場は、2万円前後です。また気になる月の電気代ですが、平均1,700～1,800円、最も高くなる1月で2,700円前後です。
自動販売機の設置収入ですが、立地が良くても1台あたり月数千〜数万円が一般的な目安です。例えば駅前や繁華街など一等地で、ようやく月3〜5万円程度と考えるのが現実的です。

4-5. 電動キックボードの設置

近年急速に普及してるのが、電動キックボードです。その設置場所はポートと呼ばれ、その場所を提供するオーナーには毎月賃料が入ってきます。例えば東京の渋谷駅に近いと、1台あたりの賃料が5,000円を超えます。
ポート設置料や維持費は一切かからず、オーナーは場所を提供するだけで景気に左右されない賃料を得ることができます。ご興味のある方は、お問い合わせフォームからお気軽にお問い合わせ下さい。

4-6. 貸し農園として経営する

空き地を区画に分け、年間契約で貸すのが貸し農園です。その多くは年単位契約で更新も見込めるため、比較的安定した収入になりやすいメリットがあります。
また近隣住民の週末農業ニーズに応えることができ、コミュニティの形成や景観維持にもつながります。農地転用の届出が不要で、少額の初期投資で始められます。土地を貸すだけでなく、初心者でも続けやすい仕組みを活用することが重要でです。

4-7. トランクルーム経営

初期費用を抑えつつ、安定的な収益を狙えるのがトランクルーム経営です。トランクルーム市場は17年連続で拡大しており、今後も年間4～5％の成長が見込まれています。特に都市圏エリアで服や家具などの収納ニーズ拡大が追い風になっています。
大きな特徴は、人が住まないため、設備トラブルやクレーム対応が少ないことです。また日当たりが悪かったり、細長いようなアパートに向いていない狭小地や変形地でも出店できるのも魅力です。

4-8. 資材置き場として活用する

資材置き場とは、建設業者や土木業者が資材を保管する場所です。例えば資材には、柱や石材、砂利、ブロック、足場用のパイプなどがあります。資材置き場に向いている空き地は、工事現場の近隣やアパートや駐車場の経営が難しい郊外の土地です。
更地のまま貸し出せて初期費用が少ないのは、資材置き場の大きなメリットです。事業用定期借地権として貸し出すため、10年以上の契約も可能です。そのため、長期的に安定した収入を得られます。

5. まとめ

空き地を有効に活用する方法は数多くあります。そして収益を安定的に確保するためには、成功ポイントを押さえることが重要です。

まず第一に、利用者にとって良いサービスを提供できるかどうかが大きな鍵となります。例えば駐車場なら利便性や料金設定、電動キックボードやシェアサービスなら使いやすさや安全性が重要です。土地活用は単にスペースを貸すだけでなく、利用者の満足度を高める工夫によって継続的な収入につながります。

次に大切なのが、優良事業主の選定です。オーナーがすべてを自主管理するのは大きな負担となるため、実績があり信頼できる事業者に運営を任せることで安定性が増します。空き地運営のパートナー選びを誤ると、収益が不安定になったりトラブルが発生する可能性があります。そのため、契約内容やサポート体制を十分に確認することが欠かせません。

さらに精緻な収支計画も重要です。例えば初期投資や維持費用を把握し、リスクを最小限に抑えるようにしましょう。実際の空き地の運用事例については、『空き地の活用事例とは？収益構造や成功のポイントも解説！』で詳しく解説しています。こちらも参考にして頂けると幸いです。

◆＜空いてるスペースを安定収入に変えませんか＞◆
近年、街中でよく見かける電動キックボード。その設置場所を提供するだけで、毎月固定の収入が入ってきます。賃料の価格は場所で変わります。金額の目安は1台あたり1,200円～5,000円です。仮に1台2,500円で4台置ければ、毎月1万円の収入になります。しかも設置費用や維持費は一切かかりません。少しでもご興味があれば、まずはお気軽にこちらのページ下のコンタクトフォームからお問い合わせ下さい。